Ev sahiplerinin kira kontratı süresince kiracıyı evden çıkarma yetkisi sınırlıdır. Ancak ev satışı durumunda, yeni mal sahibinin kiracı üzerinde bazı hakları doğabilir. “Ev Sahibi Evde Kiracı Varken Evi Satarsa Ne Olur?” başlıklı bu yazıda kiracı ve ev sahibi haklarına dair detaylara yer veriyoruz.
Türkiye sınırları içerisinde bulunan gayrimenkullerin satış/kiralama şartları ve kiracı hakları Türk Borçlar Kanunu altında düzenlenmiştir. Yasalara göre, ev sahibi evde kiracı varken evi satarsa kanuni olarak herhangi bir cezai müeyyide bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu, ev sahibi evde kiracı varken evi satarsa yasal bir yaptırım uygulamaz fakat kanunlarla belirli bir çerçeve çizer. Burada belirlenen kanun ve kaideler hem kiracıyı hem de ev sahibinin anayasal haklarını adil bir şekilde korumayı amaçlar.
Kiracının Hakları Nelerdir?
Ev sahibi ile kiracı arasında tesis edilen kira sözleşmesi tarafların imzasıyla kanuni olarak geçerlilik kazanır. Peki, ev sahibi evi satarsa? Evde kiracı varken ev satışı işleminde, kiracının ev sahibi ile arasında yaptığı kira sözleşmesine herhangi bir zarar gelmez. İlgili kira sözleşmesi her iki tarafın rızasıyla madde madde belirlenebilir hatta bu sözleşmeye -kanunlar çerçevesinde- özel maddeler de eklenebilir.
Kira sözleşmesinde, kiracının evde kalma ve yaşama süresi genellikle bir yıl ile sınırlandırılır. Fakat sözleşmesi biten kiracı ev sahibiyle diğer bir yıl için anlaşırsa belirlenen artırım oranında kira bedeline artış yapılır. Akabinde evde kiracı olarak kalmaya devam edebilir.
Kira sözleşmesi tesis edildikten sonra kiracının ilgili daireyi temiz kullanması, kira bedelini belirlenen tarihlerde ödemesi ve eve hasar vermeden yaşaması kiracının en temel yükümlülük ve sorumlulukları arasındadır. Kiracı bu temel sorumlulukları tam olarak yerine getirir ise kiracısı olduğu evden tahliye edilmesi uzun bir sürece girer.
“Kiracıyım ev sahibi evi satmak istiyor?” sorusunun cevabı da bu kapsamda sıklıkla merak edilmektedir. Ancak ev sahibi evde kiracı varken evi satarsa, kiracının yaşamını sürdürdüğü evi hemen boşaltma gibi bir mecburiyeti yoktur. Ev sahibi ile halihazırda yapılmış olan kira sözleşmesi aynen kaldığı yerden devam eder. Oturduğu ev satılan kiracının hakları gereği eski ev sahibi kiracıdan evi hemen boşaltmasını talep edemez ve bundan dolayı kiracı mağdur edilemez.
Kiracının Depozito Hakkı
Ev sahibi evde kiracı varken evi satarsa, kiracının hakları arasında depozito bedelinin tekrar edinim hakkı, Türkiye kiracı hakları kanunları çerçevesinde güvence altına alınır. Öncelikle depozito veya güvence bedeli ev kiralamalarında en fazla üç aylık kira bedeli ile sınırlıdır. Bu güvence bedeli olan depozito eve muhtemel verilebilecek zarar ve hasara karşılık sayılabilir. Fakat kiracı böyle bir talepte bulunamaz. Bu durum ev sahibinin inisiyatifinde ve onun kabulü ile mümkündür.
Türk borçlar Kanunu’na göre depozito bedeli para olarak kararlaştırılmışsa hiçbir tarafın yasal bir izni olmadan çekilmemek şartıyla ev sahibinin hesabına yatırılır. Ancak Türkiye sınırları içerisinde genel kabul gören ve sıklıkla yapılan, daha pratik olan uygulama ev sahibine paranın elden teslim edilmesidir.
Ev Sahibinin Hakları ve Sorumlulukları
Ev sahibi evde kiracı varken evi satarsa ve böyle bir durumda en temel şart olan evin tapusunda bir şerh yoksa satışında kanunen -kiracılı olmasına rağmen- bir kısıtlama yoktur. Evde kiracı varken evin gösterilmesi daire sahibinin temel hakkıdır. Yalnız bu hak ve istek kiracıya ev gösterilmeden uygunluk ve müsaitlik gözetilerek önceden haber verilmelidir. Peki, ev sahibi evi satacağım diye kiracıyı çıkarabilir mi? Kanunlar çerçevesinde kiracının hakları korunur ve ani bir tahliye mümkün değildir. Örnek bir senaryo üzerinden gidersek Esenyurt kiralık evler arasında bir evinizin olduğunu düşünelim. Kiracının çıkışının gerçekleştirilmesi, yeni ev sahibinin talebine bağlıdır. Ki burada da ihtarname süresi devreye girer.
Satış Sürecinde Kiracıya Bilgilendirme
Ev sahibi evde kiracı varken evi satarsa yeni ev sahibi bir ay içerisinde yazılı (mektup, e-mail vs.) olarak veya noter aracılığıyla kiracıya evi boşaltma ihtarnamesi gönderme hakkına sahiptir. Burada önem arz eden şey kiracıya bildirimin yazılı olmasıdır. Ev sahibinin evi boşaltma talebi tapu satışının gerçekleştiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıdan talep edilebilir. İlgili süreçte kiracılar, Endeksa ile hızlı sonuçlar alabilir, bütçelerine uygun konutlara ulaşabilirler. Alanında uzman olan danışmanlarımız sizlere en iyi sonuçları sunacaktır. Örneğin, Fatih özelinde kiralık ev ararken Endeksa Fatih emlak danışmanları sizlere yardımcı olabilir.
Yeni Mülk Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri
“Yeni ev aldım kiracı çıkmıyor” gibi düşünceler de kiracısı olan bir evi satın almanın beraberinde getirdiği noktalardan biridir. Ev sahibi evde kiracı varken satılık ilanı verirse ve yeni evin sahibi eve yerleşmek isterse kanunlar, iki tarafı da mağdur etmemeye özen gösterir. Bu bağlamda kanunlar, yasal yollarla özellikle de yazılı/kayıtlı olarak hareket edilmesini ister ve ilgili kanunlar baz alınarak sürecin başlatılmasını ister. Burada bilinmesi gereken önemli bir husus bulunmaktadır. Evi satın alan yeni ev sahibi tapu el değiştirmesine rağmen mevcut kira kontratının devam ettiğini bilmelidir. Bu durum kiracının hakları arasında yer alır.
Ev sahibi evde kiracı varken evi satarsa yeni mülk sahibinin hak ve yükümlülükleri arasına giren diğer önemli olabilecek unsur ise yeni satın aldığı eve gerçekten ihtiyacının olup olmamasıdır. Bundan dolayı kendi şahsı, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için evi kullanma zorunluluğundan doğan ihtiyaç sebebinin hasıl olduğu, yeni mülk sahibi tarafından ispat edilmelidir. Dolayısıyla yeni mülk sahibi, kiracının evi boşaltması için keyfi bir süre belirleyemez; bu konuda yasal düzenlemelere uyulması gereklidir.
Kiracının Evden Çıkarılma Durumu
Ev sahibi evde kiracı varken evi satarsa, kiracının tahliye süreci tek seçenek olarak düşünülebilir… Peki bu durumda ev sahibi evi satarsa kiracı ne zaman çıkar? Yeni ev sahibi taşınmazı satın alınma tarihinden itibaren eski kiracıya noter yoluyla ihtarname gönderir. Bu ilk süreç ev sahibi sorumlulukları arasında başlangıç süreci olarak kabul edilir. Kiracının evi tahliye etmesi için altı aylık evi boşaltma süresi kiracıya tanınmış olur. Akabinde kiracının çıkarılması için bu altı aylık sürenin tamamlanmış olması gerekir. Endeksa, kiracılara bütçelerine uygun evler bulmaları için gelişmiş filtreleme çözümleri sunar. Siz de bu süreçte Fatih kiralık daire ilanları gibi arayışlarınız için Endeksa’ya başvurabilir, uzmanlarımızdan destek alabilirsiniz.
Kiracı ve Yeni Ev Sahibi Arasında Sözleşme Yenileme
Kira sözleşmesi ve ev satışı bağlamında “Ev sahibi evi satarsa kira sözleşmesi ne olur?” sorusu akıllara gelir. Öncelikle ev sahibi evde kiracı varken evi satarsa kiracının depozitosunu yeni ev sahibine devretmekle yükümlüdür. Bununla beraber, yeni ev sahibi mevcut kiracıyla devam etmek isterse ve var olan kira sözleşmesinin süresi bitmiş ise yeni malik kira sözleşmesinin hak ve sorumluluklarını devralır. Sözleşmenin tarafı olur yani yeni ev sahibi ile tekrar kira sözleşmesi imzalamasına gerek yoktur (TBK madde 310).
Kiracı kanunlar çerçevesinde evde istediği kadar oturur fakat mevzuat bu isteği bazı durumlarda sınırlamaktadır. Bu sınırlama yeni ev sahibinin niyetinin, istek ve talebinin ne olduğunu, doğru ve samimi olarak ispat etmesini ve bunu temel ölçü olarak alınmasını ister. Kanunların adaletli bir şekilde tesis edilmesi için kiracı ev sahibi ilişkisinin bu ölçüler üzerinden ilerlemesini ister.
Kira sözleşmesi yenilenmemişse ve yeni ev sahibi, yukarıda belirtilen koşullar çerçevesinde mahkemeye başvurmuşsa, mahkemenin kiracının tahliyesine karar vermesi mümkündür. Böyle bir durumda, kiracı evi boşalttıktan sonra yeni ev sahibi üç yıl boyunca herhangi bir mücbir sebep olmaksızın evi başkasına kiraya verirse kiracı tahliye tazminatı davası açabilir. Bu davada, son bir yılda ödenen toplam kira bedelinden az olmamak üzere, yeni ev sahibinin tazminat ödemesi talep edilebilir.
Tartışmaya Katıl